大型超市难敌小作坊建材价格战五一打响
开发商在商品房交付给过程中的4大义务义务一：将合乎交付使用条件的商品房按期交付购房人
根据《商品房卖出管理工作办法》第三十条规定：“房地产开发企业应该按照合同约定，将合乎交付使用条件的商品房按期交付买受人。”
“将合乎交付使用条件的商品房按期交付购房人”包括两层含义：
1.开发商有义务向购房人交付给合乎交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应还包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。
目前来说，《合同法》、《商品房卖出管理工作办法》等法律、法规中制订了相应的商品房交付给应具有的法定条件，但总的来说，这些规定尚不够明确具体，实践中，对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。
开发商应按照与购房人签定的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付给商品房，合同约定的交付使用条件一般还包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、电子设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等设施设施，上述各项均应具有交付使用条件。
2.开发商还有义务按期向购房人交付给商品房。
开发商没能按期交付给的，应根据合同约定分担违约责任；多达合同约定的期限，开发商仍无法交付给商品房的，购房人还有权解除合同。
义务二：向购房人出示商品房验收合格的文件及房屋实测面积数据
1.开发商在交付给商品房时应向购房人出示该商品房经验收合格的文件。
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收暂行规定》第四条“工程验收工作，由建设工程单位(开发商)负责管理的组织实行。”
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案管理工作暂行办法》的规定，开发商应该自验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方建设工程行政主管部门(以下全称备案机关)备案。备案机关接到开发商报送的齐全的验收备案文件后，向其派发该商品房的《建设工程验收备案表》。
从以上规定可知，商品房经验收合格的文件既可以是建设工程单位(开发商)、勘查、设计、工程、监理等各方对完工工程进行验收后出具的《验收报告》，也可以是《建设工程验收备案表》。一般的说，后者为政府建设工程行政主管部门出具，其公信力更强。
若开发商和购房人在合同中约定商品房交付给时必需具有《建设工程验收备案表》，则开发商在商品房交付给时必需向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接受接收房屋，开发商应分担逾期交付给房屋的违约责任。
2.开发商交付给商品房时，还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。
依据《商品房卖出管理工作办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应该在商品房交付使用前按项目委托具备房产勘测资格的单位实行勘测，勘测成果报地产行政主管部门审查后用作房屋权属注册。”
对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房竣工后的勘测结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付给时，开发商与购房人应付面积差异根据合同约定进行结算；另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数缴纳物业管理费的。
义务三：向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据建设部《商品住宅实施住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付给卖出的新建商品住宅时，必需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
开发商交付给房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接受接收此房屋，由此产生的推迟交房的责任由开发商分担。
义务四：通报购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋
开发商应该在合同约定的交付给日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前去接收房屋。《入住通知书》一般应还包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②购房人需装载的文件、资料；③购房人需缴纳费用的说明了；④警告购房人因购房人自身原因没能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关注意事项。
《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前去办理入住手续时，开发商应的组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋合乎合同约定的，开发商应与购房人签订《交付给合验单》；查验房屋找到问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，的组织人员第一时间返修并将返修结果通报购房人。
商品房交付给过程中3大问题及其解决问题方法
货不对路，接到“毛病房”怎么办？
这里所说的“毛病房”还包括两个方面，一是商品房存有质量瑕疵，二是商品房存有权利瑕疵。
1.商品房存有质量瑕疵是指商品房质量存有问题。目前，商品房交付给过程中，购房人以此为由，拒绝接受接收商品房的情况更为广泛。
笔者指出，购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中具体约定交付给的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接受接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接受接收房屋。
若合同中没有具体约定，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不合乎质量要求，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝标的物或者解除合同。”
《商品房卖出管理工作办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人指出主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检验机构新的核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”
根据上述法律规定，笔者指出，对于交付给的商品房存有地面、墙面裂缝、局部渗漏、漏水，门窗损毁等质量瑕疵的，因其一般不会造成购房人无法实现合同目的，购房人无法由此拒绝接受接收房屋。但这并不是说开发商交付给存有这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付给质量瑕疵的房屋，视具体情况有所不同，应分担修理、替换、重做等违约责任，对于因修理、替换、重做给购房人导致损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。
2.商品房存有权利瑕疵是指交付给的商品房存有抵押权等他项权利。
《合同法》第一百五十条规定出卖人就交付给的标的物，负有确保第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”
《合同法》第一百五十一条规定“买受人议定合同时明白或应该明白第三人对交易的标的物享有权利的，出卖人不分担本法第一百五十条的义务。”
因此，对于开发商交付给的商品房存有抵押权等他项权利的，若开发商在卖出该商品房时未具体告诉已设定了抵押权等他项权利，商品房交付给时该瑕疵依然存有的，购房人可以拒绝接受接收房屋。
入住时没交管理费，开发商不给钥匙怎么办？
实践中，开发商将商品房的钥匙转交物业管理公司，让购房人从物业管理公司发给房屋钥匙，而物业管理公司常常把购房人是否缴纳物业管理费作为发给房屋钥匙的前提，由此也产生了大量纠纷。
笔者指出，此种作法是错误的。购房人与开发商签定《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商缴纳了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付给商品房(即交付给房屋钥匙)。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存有合同中约定的开发商可拒绝接受交付给房屋的情形，物业管理公司就无法拒绝接受向购房人交付给房屋钥匙。
物业管理公司缴纳物业管理费是基于《房屋使用、修理、管理工作公约》和《物业管理委托合同》，购房人不缴纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究责任购房人相应的法律责任，而无法以此为由拒绝接受向购房人交付给房屋钥匙。
购房人未按规定时间办理入住怎么办？
在不少项目中，购房人因自身原因，未按入住通知书规定的时间前去办理入住手续，导致商品房没能按期交付给，双方对此期间再次发生的物业管理费等费用的分担以及商品房损毁、灭失的风险责任的分担再次发生争议，由此产生了纠纷。
依据《合同法》第一百四十二条规定“标的物损坏、灭失的风险，在标的物交付给之前由出卖人分担，交付给之后由买受人分担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”(楷体)
因此，因购房人自身原因，导致商品房没能按期交付给的，此后再次发生的物业管理费等费用应由购房人分担，商品房损毁、灭失的风险责任也由购房人分担。为降低因此而再次发生的纠纷，建议开发商在签订合同时与购房人进行具体约定。
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